物流地产的特点及现状

 1.物流市场总量研究

    改革开放以来，我国经济持续快速增长。2001年，国内生产总值达到9.59万亿元（2002年将超过10万亿元），钢、煤、粮等许多工农业产品产量居世界首位，全国商品零售总额3.76万亿元，生产资料销售总额5.5万亿元，进出口总额超过5000亿美元，货物周转量超过4万亿吨公里，我国巨大的经济总量已经产生巨大的货物流量和货物价值量。

    然而，中国物流市场总规模以价值量计算究竟有多大，一直没有准确的说法，也没有具体的测算方法得到公认。在摩根·斯坦利公司2001年10月的一份报告中，我们注意到一个比较有根据的测算方法。该报告称，中国2001年物流总规模为2150亿美元，占国内生产总值的20%。其依据有两条：一是中国当前的经济规模与美国上世纪70年代后期相当，当时美国的物流成本占国内生产总值的15%；二是中国由于条块分割的管理，资源闲置的程度远高于发达国家，因此物流成本会更高，占GDP的比例应上调到20%，即相当于2150亿美元或17640亿元人民币。我们认为，依据目前的条件，对中国的物流市场总规模做出这样量化的概念，是比较符合实际的。

 2.物流产业总规模

    物流市场总规模确定之后，我们还需要知道物流产业的总规模，即专业化物流在整个物流市场规模中究竟占有多大比例。如果说市场总规模业界比较认可的话，那么产业规模的争议就比较大。主要原因在于企业自办的物流难以核算，对第三方物流也有宽派和窄派不同的界定方法。宽派的观点认为，所谓第三方的概念是以物流承担主体来划分的，只要不是卖方也不是买方自己完成的物流，都可以算作第三方物流，至于它是不是采用了现代物流技术，能不能提供一体化物流服务，那是在管理和技术层面对传统物流与现代物流的区别方法。窄派的观点是把第三方物流看作与现代物流相等同的概念，只提供单一环节物流服务的传统运输和仓储企业不能算作第三方物流。

    在现行的统计体系中，物流产业应包含在运输、仓储和通讯行业之内，其总产出也应分为这样两部分。第一部分是作为中间投入为各部门服务的，成为各部门最终产出（既包括了产品，也包括了服务）的服务成本的组成部分，但并不一定是全部物流成本，因为只有当其全部物流业务外包给第三方物流公司时，其物流成本才恰好等同于物流产业对该部门的投入；第二部分是最终产出，即直接为消费者服务的，如客运，居民的通讯等，这部分不应计入物流范畴。但是理论上的抽象有助于进行统计加工，我们可以把运输、仓储和通讯部门总产出的中间投入部分视为物流服务并计为物流产业的GDP规模。

    根据国家统计局2000年的统计资料，我国GDP为8.9万亿元，其中运输、仓储和通讯部门为4920亿元，占GDP总量的5.6%。然后，根据1997年的投入产出表测算，运输、仓储和通讯部门总产出的中间投入部分约占79%。由此可推算出2000年第三方物流应占GDP的4.4%，即3885亿元，占全部物流市场的22%。这个结果比许多文献上给出的比例高出许多，主要原因是对第三方物流的界定宽窄差距造成的。国务院研究室陈文玲在《中国物流产业发展前景与政策建议》中提出，五年内中国的第三方物流占物流市场的比例应该提高到30%左右，表明当前的比例应在20%左右。上述结果在中国仓储协会第三次调查中可以得到某种验证，该报告中显示，生产企业中，有第三方参与的情况下，第三方代理的物流量占总物流量的比例大于60%的企业有44.3%，30%—60%之间的企业有26.2%，在30%以下的企业有29.5%。商业企业各有50%的企业第三方代理比例在30%以下和60%以上。这说明平均起来看，第三方物流的规模应该不会低于物流总规模的20%。

3.对物流市场进行结构分析的意义

    物流市场总规模是一定的，而且随着现代物流技术的推广应用，物流市场规模扩大的速度不可能快于GDP的增长。物流市场结构的调整，在于第一方和第二方物流向第三方物流的转移，这是一个此消彼长的过程。第三方物流（包括传统运输与仓储）大约占全部物流市场的五分之一，意味着企业内部物流的比重每减少一个百分点变为外包物流，就给第三方物流市场带来五个百分点的增长速度。如果没有企业物流外包的扩大，第三方物流的增长速度难以超过GDP的增长幅度。我们说，离开了专业化的第三方物流的发展，就谈不上物流产业的发展。

    从国际第三方物流的产生、发展，国际物流合同市场现状来看，工商企业剥离自办物流，采购物流服务，已成为当今世界工商企业加强自身核心能力，提高企业竞争优势的主导潮流。摩根斯坦利亚太投资研究组在其《中国物流报告》中指出：中国每年的物流费用超过2000亿美元。中国一体化的物流服务业是一个新兴的发展迅速的产业，预计未来10年内物流服务收入将有20%的增长幅度。

4.物流产业基础设施、技术水平分析

（1）.物流基础设施虽有一定基础，但配套性、兼容性差。

    经过多年发展，我国在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足发展。但总体来看，现有的物流基础设施还比较落后。特别是在条块分割、多头管理的模式下，我国各种物流基础设施的规划和建设缺乏必要的协调，因而物流基础设施的配套性、兼容性差，系统功能不强。涉及到各种运输方式之间、国家运输系统与地方运输系统之间、不同地区运输系统之间相互衔接的枢纽设施和有关服务设施建设方面缺乏投入，对物流产业发展有重要影响的各种综合性货运枢纽、物流基地、物流中心建设发展缓慢。这种“重线路、轻结点”式的发展，既造成了资源的极大浪费，也影响整个物流系统的协调发展。

（2）.物流企业技术水平低，系统功能不强

    我国物流企业技术水平低，装备落后，物流作业水平低，服务质量满足不了工商企业的现代物流服务需求。物流企业开发和使用的物流信息软件，无论软件水平、还是应用水平，还赶不上自己的客户工商企业的计算机应用水平，即使有些软件比较适用，但与客户也不兼容。我国物流企业系统功能不强，仓储功能与运输功能缺少协调，长途运输与短途配送缺乏联系衔接，各种运输方式配合不力，不同物流服务很少结合，能够提供综合物流服务，“一票到底”和“门到门”物流服务的物流企业很少。工商企业使用第三方物流服务商时很少委托总包，其主要原因是物流企业的系统功能不强、总包能力不够，导致综合性服务少、单一性服务多、单据准确率低、配送及时性差、货物缺损率高、物流结算麻烦。

（3）.标准化建设滞后

    我国物流设施和装备标准化滞后主要表现在，一是各种运输方式之间装备标准不统一，在一定程度上影响着我国海铁联运规模的扩展。二是物流器具标准不配套，例如现有托盘标准与各种运输装备、装卸设备标准之间缺乏有效衔接，影响了托盘在整个物流过程中的机械化和自动化水平的提高。三是物流包装标准与物流设施标准之间缺乏有效的衔接，这对各种运输工具的装载率、装卸设备的荷载率、仓储设施空间利用率方面的影响较大。四是信息系统之间缺乏接口标准，工商企业内部物流信息系统与第三方信息系统之间缺乏有效衔接，运输信息系统、仓储信息系统、物流作业管理信息系统之间互不沟通。

5.劳动者素质分析

    到目前为止，我国还没有形成以物流科技创新和知识型物流人才为核心的物流教育目标体系。上个世纪80 年代在我国的一些高等院校，如北京商学院、北京物资学院、北方交通大学、郑州粮食学院等，曾设置了储运（物流）管理或物资管理系或专业。但最近几年，这些院校的物流专业却合并或撤消了。物流职业教育、资格培训更显落后。随着现代物流的兴起，国内物流人才极度短缺，尤其是一些外国公司或合资企业对物流高层管理人员需求增加，使得国内人才市场符合要求的物流管理人员，尤其是物流企业经理、物流部门经理、物流策划人员和物流信息系统开发人员严重不足。

    我国目前物流企业管理人员和职工的低素质，很难满足现代物流产业的发展需要，也难以满足为客户工商企业提供第三方物流服务的要求。我国现代物流产业发展急需大量具有较高文化素质和物流素质的物流管理和物流服务营销方面的专业人才。

    物流地产开发运营模式

    物流地产的运营模式按照投资和管理的主体不同可分为四种：

1.  地产商作主导,租售给物流商并代其管理。即房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。目前这种模式以国外工业地产巨头普洛斯为代表,其经营模式是:在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施,出租给客户并为其提供物业管理服务,但决不参与客户的日常物流业务经营。其本质是一家地产开发商而非物流公司,收益来源于物流设施租金与管理费。“普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程,普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。它的客户可以分为三大类:物流业、制造业及零售业。UPS、DHL、联邦快递、马士基、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯达、施乐、沃尔玛和欧尚等跨国企业,都是普洛斯的忠实客户。许多客户都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施。

2.  物流商自有地产,自己经营管理。即物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。

    目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型的是上海百联集团、大商集团等。百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务,在管控模式方面,实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构,并依据该模式设立八大事业部和四大中心,而八大事业部则包括了房产置业、物流等。这样可能是加强了管理的有效性,但同时也可能带来管理成本的提高。

3.  地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。

4.  由第三方牵头,联系物流商和地产商。即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。

    这里的第三方包括两类:第一类是以政府为主,政府发挥自身的在资源优势,对物流商、地产商的实力、资信等级进行审查,并对项目完成后的运营等进行监管,确保物流地产的发展良性运行。但是在这种模式中政府的管理功能可能过强,不利于市场竞争环境的形成,而且政府承担的风险和责任也比较大。第二类指第三方中介组织,它利用自身的技术优势,对于物流商、地产商的技术实力和资信、资金实力进行评价,并利用独立审计等方式来保证对项目完成后的监督。但是这种模式对于组织结构、组织中人员的技术水平等要求比较高,而且对于中介组织也需要加强自律。

    物流地产发展的市场需求

    物流需求快速增长是物流地产市场发展的最直接的趋动力。我国二十几年来的改革开放及加入WTO的进程中，世界制造重心开始向中国转移，中国已经成为名副其实的“世界工厂”，中国成为世界产业分工链上的重要一环，也是世界市场供应链上的重要一环。在这个大前提下，区域经济的产业集群(IndustrialCluster)为物流的产业化和专业化带来了契机。物流需求的增加，必然导致交通运输业、仓储业、批发业、配送（流通加工、包装业）等相关产业快速增长。在国家大力提倡发展流通行和物流业的良好环境下，制造企业普遍采用物流外包的方式，3pl快速发展，这都为物流地产业的发展奠定了基础。目前多数物流公司，其地产和物流设施占企业固定成本比例高，而物流地产通过出租和提供专业管理服务为3pl削减了固定资产，使3pl其主要精力放在核心业务上，提高了资产回报率，降低企业负债率。第五次中国物流市场调查分析报告指出（2004年），71%的企业认为现有的仓储设施存在数量不足、不符合客户的特定要求、技术装臵落后、运行成本过高等问题；调查显示，北京、上海、深圳、广州等地的高端仓库与低端仓库，其中高端仓库的利用率平均达80%以上，而低端仓库的利用率则平均低于40%，呈现两极分化现象。总体来看，我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期，未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长，可见稳步增长的、规模巨大的仓储设施市场必将出现。

　  据相关报道，国内消费快速增长丶零售市场分散及网民数字增加，令中国有望於2015年取代美国，成为全球最大的电子商务市场。快速增长的电子商务业，为中国的物流仓库带来更大的需求，但目前国内现代化物流仓库的供应却严重不足。目前挑战在於缺乏物流开发土地以配合电子商务发展。投资者应考虑投资於拥有土地储备，或拥有重建物流设施的主要物流供应商；电子商务令供应链管理从供应主导变成需求主导，而这对於企业考虑物流物业的选址丶规格及位置方面都有深远的影响；未来电子商务物流业的趋势，是每个城市的市场均会需要更多小型仓库，这类物业在日後亦最具发展潜力。

    物流地产发展的竞争

    工业物流地产，这一过去在房地产投资中的“丑小鸭”，如今却成为兵家必争之地。而在各方资本狂潮圈地之下，物流地产成为各大电商掠夺之地。在国内住宅和商业地产市场投资回报率降低的同时，过去半年中，投资于工业物流地产的资金开始汹涌，投资者认为，这是挖掘电子商务增长和内需攀升的一种方式。而在5月28日，阿里巴巴集团董事长马云宣布成立“菜鸟网络”，进军物流地产，将这一领域的竞争推向了白热化，在全国各地掀起新一轮圈地热潮。在此之前，国内的京东、苏宁、易迅等已经大手笔圈地工业物流，外资中普洛斯、嘉民集团、丰树、腾飞等也已经占据半壁江山。国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。特别是美国，自上个世纪50年代以来，物流业得到了快速发展。目前，美国物流市场总规模接近1万亿美元，为高新技术产业的2倍之多。在美国企业中，对物流的认识及物流的地位，已经上升到战略高度。

   伴随着各地区物流业发展规划的出台，越来越多的潜在进入者对物流地产虎视眈眈，《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析》报告利用前瞻资讯长期对物流地产行业市场跟踪搜集的第一手市场数据，全面而准确地为您从行业的整体高度来架构分析体系。其主要分析了全球物流地产行业发展现状和发展模式；国际物流地产商的地产开发模式、物流地产运营模式以及成功运营案例；中国物流地产的发展环境、发展现状和行业竞争现状；物流地产的开发、运营模式和招商策略以及物流地产项目的规划设计策略；中国物流地产的区域投资机会，以及竞争对手对物流地产的开发战略；中国物流地产行业的发展前景、投资风险及其应对策略，让您全面、准确地把握整个物流地产行业的市场走向和发展趋势。