2013年第四季度金融机构强劲的租赁需求继续推动浦东办公楼市场租金上涨。然而在浦西，尽管内资企业租赁活动逐渐活跃，但是市场总体需求疲软，加之2013年第四季度有多个新增项目入市，导致浦西办公楼市场平均租金继续下滑。仲量联行华东区董事总经理兼中国投资部总监顾东尼表示：“上海市场的房地产投资交易额2013年再创历史新高，国内外买家积极寻求上海商业地产的投资机会，刷新了全市房地产投资市场的成交额纪录。”在零售物业市场，两个位于上海核心商圈的项目及一个非核心商圈的项目于2013年第四季度开业，入驻商户主要集中在服饰和餐饮类品牌。新的紧缩政策抑制了住宅市场的销售，新政进一步提高了非本市户籍家庭在上海的购房门槛，并对二套房提出了更高的贷款首付比例要求。在物流仓储市场，租户对非保税仓库的租赁需求有所增长，推动租金上涨。同时，市场对快速发展的物流仓储地产保持旺盛的投资需求。
　　
　　工业地产
　　
　　物流
　　
　　物流市场空置率因需求回暖有所下降。由于季节性市场好转，加之中国经济自2013年三季度以来逐渐改善，2013年第四季度非保税仓储市场需求有所反弹。其中上海西区需求最为强劲，安博和维龙分别在青浦和嘉定建成58,000及100,000平方米的非保税仓库，两个项目在竣工之际就已达到满租。因此，上海非保税仓储市场整体空置率由9.9%下降至9.2%，平均租金环比上涨1.0%。而强劲需求也带动昆山租金环比上涨1.1%。相比之下，嘉兴由于地理位置及需求方面的差距，租金与上季度持平。
　　
　　保税仓储市场持续乐观。 得益于对上海自贸区的持续乐观，保税市场需求保持强劲。制造商和第三方物流公司在市场上较为活跃，二者目前在东南部临港板块有若干交易正在进行商谈。自贸区业主的乐观心态推动保税市场租金环比继续上涨1.1%。租金的增长主要来自临港地区的项目，表明当地未来增长的巨大潜力。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示：“我们对上海保税市场持谨慎乐观态度，其前景取决于自贸区是否能够显著提升上海在国际贸易市场的地位。2013年上海自贸区的宣布引发广泛关注，但若要使近期保税市场的回暖态势得以延续，政府需要在未来几年实施更为具体的政策。”
　　
　　非保税租金未来增长将趋于平缓。中国经济的放缓很大程度上压制了2013年租金的增长，全年租金累计涨幅仅为4.1%。预计2014年租金将保持相同的增长态势。由于中国经济的结构性放缓，加之昆山等卫星城市正凭借自身优势由备选向首选转型，我们对上海未来非保税仓储市场租金增长的预期有所降低。
　　
　　产业园区
　　
　　中央商务区租户的扩张为产业园区带来稳定需求。尽管季节因素使得12月市场租赁活动小幅放缓，第四季度上海产业园区市场整体保持平稳。由于一些租约正在进行商谈，租赁活动有望在2014年第一季度有所增加。新型材料、汽车及汽车零部件企业在张江和漕河泾等主要产业园区聚集地尤为活跃。例如：塑料制造跨国企业博禄从浦西恒隆广场迁至张江，并扩租至6,500平方米。
　　
　　展望未来，大型跨国企业从中央商务区的甲级或超甲级办公楼迁出将会是需求的重要来源。目前位于市中心昂贵办公楼的制药或物流企业将会逐步考虑搬迁至产业园区，从而扩大办公面积并节约成本。恰逢2014年大量新增供应入市，这一趋势将促使更多租户利用新项目的租金议价空间进行搬迁。同时，为入驻上海自贸区，外高桥地区来自跨国银行及金融机构的需求将保持强劲。尽管对自贸区内办公面积的需求并不是特别巨大，外高桥地区办公面积的稀缺将保证明年租金继续增长。
　　
　　制造业
　　
　　制造类企业需求正在增强。来自制造业板块的需求表明2013年四季度市场有所改善。受经济不确定性影响，今年上半年许多企业暂缓设立新的制造业设施。由于下半年国内经济情况趋于稳定，许多制造商开始着手扩张以支持日益增长的国内市场需求。尽管如此，由于制造商们对在华乃至全球商业计划的审核更为严格，其选址过程变得更为谨慎。江苏仍然是企业重要的投资目的地，而浙江在过去的一个季度也重获关注。例如：默克宣布在南通经济技术开发区建立新的制药厂房，用于生产默克雪兰诺旗下医药产品。除医药企业租户外，食品、汽车零部件以及自动化等产业在2013年第四季度均表现出在长三角地区设立新厂房的强势需求。我们相信2014年的市场将更为活跃。

纵观2013年，由于经济增速放缓，在全国大部分主要城市的写字楼市场经历需求下滑的情况下，深圳写字楼市场继续保持上升趋势。仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“深圳作为中国金融改革的其中一个前沿阵地，前海深港现代服务业合作区成立的利好因素，及2013年上半年商事主体注册流程的简化和门槛降低的带动下，本年度写字楼需求较2012年有明显好转。特别是第四季度经济增长呈现稳定态势，刺激国内企业写字楼需求上升，其中金融和IT行业需求较活跃。”2013年，深圳优质商铺零售市场总体保持平稳增长，快时尚、餐饮零售商及大型零售商支撑整体零售市场，同期，多家国际品牌选择深圳开华南区首店。受新增供应洪峰影响，商场租金增幅放缓。受益于美国经济复苏和欧债危机得到控制，深圳出口延续上升态势，地理位置优越的保税区仓库基本处于供不应求的状态，助推了租金在2013年前三季度加速上涨，虽然第四季度租金有所回调，全年保税仓库租金上涨9.1%，涨幅远超2012年。
　　
　　甲级写字楼市场
　　
　　受前海等利好因素带动，甲级写字楼市场量价齐升。2013年度全市写字楼净吸纳量达45万平方米，较去年上升35万平方米。2013年度新增供应量约为46万平方米，其中约85%集中在福田。在租赁表现持续向好及询盘量增加的支持下，业主对租金进行了上调。本年度甲级写字楼租金止跌回升，同比上升9.0%至186元每月每平方米，增速较2012年上升12.8个百分点。其中，福田区写字楼增幅最快，同比增幅超过10%。此外，受投资者的投资热情以及企业自用买家的旺盛需求的支持，销售行情持续向好，以世纪汇为例，出售率已达96%。市场供不应求导致一、二手市场业主纷纷提高售价。2013年度，甲级写字楼资本值同比上升8.8%至47,000元每平方米。
　　
　　企业纷纷进驻前海及后海，新总部经济集聚区已现雏形。仲量联行深圳董事总经理夏春毅分析指：“随着深圳湾超级总部基地及前海合作区规划的深化，各种大型国内企业纷纷落户深圳。如华润、天虹、百丽、阿里巴巴、中海油、喜之郎、华商银行、中投证券等企业纷纷在后海自建总部大厦。缘于独特的地理位置和政府政策的有利扶持，更多的企业总部将会在前海和后海崛起。2012年下半年深圳出台《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》，对落户的企业总部最高给予5000万元落户奖及提供总部自用办公用房补贴，并通过对大型企业提供便利直通车服务以及引导金融机构加大对总部企业的信贷投放等方式，为总部企业营造良好的投资发展环境。如今，深圳新的总部经济集聚区已现雏形，企业集群效应在未来将进一步吸引更多企业落户，从而带动甲级写字楼市场的发展。”
　　
　　2014年市场展望：前海的金融利好政策以及IPO重启将刺激写字楼需求。
　　
　　全球经济缓慢复苏以及国内经济信心的增强，预计企业的扩张以及新进驻企业的需求将支撑写字楼市场。值得关注的是，深圳政府1月刚刚出台了全面深化金融改革创新的措施，将充分发挥市场决定性作用，再加上前海的金融利好政策以及IPO正式重启，金融及相关服务行业前景看好，市场对优质写字楼项目需求将持续增长。此外，IT企业的持续发展，将继续带动甲级写字楼净吸纳量增加。
　　
　　另一方面，夏春毅预期，2014年企业总部自用需求占整体需求的比重将加大，支撑甲级写字楼净吸纳量增加。2014年将有66万平方米新增供应竣工，其中约50%新增供应为总部大厦，较2013年占比大幅上升。导致2014年总存量将达到370万平方米，新落成项目主要集中在福田CBD及南山后海。2014年新供应量洪峰令空置率面临上升压力，但是，企业自用面积以及来自国内外企业稳定的新增写字楼需求将消化部分新增供应。
　　
　　夏春毅表示，位于中心区域如罗湖、福田等租金合理、空置率较低的写字楼项目将受到租户青睐，业主在物色新租户时倾向提高租金，预计中心区域租金会持续上涨。虽然2014年有大量新增供应，但由于预计新增供应中只有不到50%用于出租，在整体需求量上升的情况下，业主的租金叫价能力将增强。
　　
　　投资市场方面，由于2014-2015年落成的写字楼多为统一物权项目，资本市场将维持供不应求的态势，投资氛围将持续活跃。预期租金上涨和来自企业总部的购买甲级写字楼自用的需求，将带动甲级写字楼的资本值继续上升。