| 近期，国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上表示，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，特别是人口500万以上特大城市，除生活用地外，原则上将不再安排新增建设用地。我们认为，这一政策导向将倒逼东部地区特别是特大城市挖掘存量土地，提高土地利用效率，当前我国土地改革以及城镇化发展的诸多难题都有望逐步得到破解。
我国过去粗放型的城镇化发展模式导致了我国土地城镇化远远大于人口城镇化，这也使得我国整体土地利用效率不高，如2000年-2010年，城市建设用地面积扩大83.41%，城镇人口仅增长45.12%。2010年，全国城市人均建设用地高达133平方米，大大超过发达国家人均82.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平。
特别是东部沿海地区及部分大城市，伴随着人口和产业的扩张，建设用地面积也快速增长，如2000-2010年，城市建成区面积扩张最快的地区排名分别是江苏、山东、浙江、广东和北京，这也使得过去十年，我国建成区面积最多的东部沿海，单位面积创造的GDP反而低于中部地区，建设用地利用粗放的现象严重，其中，上海市作为我国城市建设用地产出效率较高的城市，也仅相当于美国纽约的1/29、香港的1/14。
由于东部沿海地区农业种植自然条件普遍较好，这些地区城市建设用地大举扩张的过程实际上也是优质耕地较快减少的过程，如2000-2013年13年间，我国城镇用地增加4178万亩，占用大多是优质耕地，其中仅东南沿海5省就减少了水田1798万亩，相当于减掉了福建省全省的水田面积，而从补充耕地的能力和质量看，这些地区耕地后备资源严重不足，如上海、天津、海南、北京可供开垦的未利用土地接近枯竭。东部一些城市用地规模量已逼近2020年建设用地总规模指标。为了守住耕地红线必须严格控制土地使用，可以预计，今后这些地区新增建设用地将会受到更为严格的控制。如国土部表示，我国将从500万人口以上大城市周边开始划定永久基本农田，并逐步划定覆盖全部城市、小城镇和农村的“耕地红线”。考虑到新增建设用地的来源主体是耕地，这一红线的划定也就堵死了过去一些大城市利用以租代征，违规占用耕地面积作为建设用地的空间。
集约高效利用土地也将成为我国城市产业结构调整优化以及城市功能升级的抓手。建设用地主要划分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地。过去很多城市为了刺激工业发展，普遍采用低价出让工业用地政策以吸引制造业资本进入，导致工业开发区占用土地过大，利用效率低下，目前平均工业用地的容积率仅0.8，很多地区城市范围内的工业用地容积率甚至在国土资源部规定的下限0.6以下，土地平均产出率非常低，而发达国家一般在1.0-2.0。存量发展模式必然要求这些地区淘汰更多占地规模大但业务规模小、效益差、能耗大的企业，这一方面有利于推进这些大城市的产业结构升级，另一方面工业用地转化为可为地方财政带来更大收益的商业和居住用地，可以支持现代服务业发展以及城市生活居住条件的改善。
再如，过去在不少大城市的扩张进程中，由于城市外围的耕地容易征用转化为建设用地，很多征用成本更高的城市周边的农村宅基地和集体建设用地都被保留下来，形成大量的“城中村”，特别是北京、深圳等特大城市，其它一些省会城市和中等城市，也都有大量的城中村。这些城中村不仅土地利用效率低下，还是不少地区脏、乱、差的代名词，城市新增建设用地的严格限制也迫使这些地区加大城中村的改造力度，今后城中村的面貌，城市功能及建设化水平都将得到明显提高。
大城市土地集约使用也有望使农村土地改革受益。如从城市中大量转移的产业将有望进入临近大城市的农村集体建设用地经营，这将有利于加速农村集体建设用地的流转，提高目前低效利用的农村集体建设用地，这继而也会刺激目前农村闲置宅基地的退出。
此外，城市群的发展也会从中受益。如过去大城市怕影响当地GDP，不愿意将产业转移至周边小城市，当大城市迫于新增建设用地压力，不得不选择产业发展进退情况下，这实质上也会为仍有用地余地的中小城市带来产业转移机会，由此也可以预计，伴随着产业的转移以及人口的流动，围绕着核心城市的城市群发展将有望成型，全国城镇化大会提出的要把城市群作为主体形态，促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展的目标也有望因此实现。
更重要的是，大城市发展主要进入到存量土地利用阶段后，地方政府职能和功能有望得到改变。如存量土地的开发成本较高，也会涉及更多复杂的利益博弈，城市建设及其规划的成本也将大大提高，这将迫使政府不得不更尊重民意，更为科学地开展城市规划；存量土地开发成本高还决定了政府从一次性土地转让中获得的净收入越来越有限，这也会迫使地方改变目前的土地招牌挂制度，愿意将目前的土地批租制改为年租制，即土地使用者以缴纳年租金方式换取土地的使用权年限，以获得更为长期的土地增值收入，或在未来更愿意推行房产税以获得更持久的土地收益，而这又客观上要求地方政府更重视社会公共服务和环境治理等。 |
